Rendimento

CONTRATTO DI MESSA A REDDITO

Questo tipo di contratto rende possibile coniugare la proprietà immobiliare di una casa immersa nel verde, vicino la spiaggia a la piscina, e con la possibilità di ormeggiare la propria barca, con la possibilità di produrre un soddisfacente e continuo reddito immobiliare, senza perdere la possibilità di potervi passare parte delle proprie vacanze.

Dato che gli arredi vengono forniti e manutenuti dal gestore, che curerà anche la manutenzione ordinaria dell’immobile, si potrà finalmente avere anche il piacere di possedere un immobile a reddito alle Eolie senza dover affrontare personalmente gli usuali impegni che la tenuta e la manutenzione di un immobile comportano.

CONDIZIONI DEL CONTRATTO DI MESSA A REDDITO

• Stipula di contratto di gestione immobiliare con la  società del Gruppo Franza che svolge l’attività di assistenza immobiliare avanzata, con durata 6+6 anni.
• Possibilità di uso proprio e diretto (esteso a parenti e affini) fino a 3 settimane l’anno, da confermare entro il 31 Dicembre di ogni anno; costi a carico durante l’uso proprio: solo la quota di condominio per i servizi resi (cambio biancheria, pulizia settimanale, oneri condominiali, ecc.ecc.).
• Dopo il 31 Dicembre, resta la facoltà di chiedere l’uso proprio, ma solo su prenotazione e secondo le disponibilità.
• Possibilità di uso proprio durante periodo invernale, qualora la struttura venga tenuta operativa dal gestore, con pagamento consumi e altri costi (ad esempio: pro quota manutenzione arredi e corredi, ecc.).
• Arredi e corredi forniti e manutenzionati dal Gestore.
• Il Contratto di Gestione prevede una remunerazione pari al 70% dei ricavi che il gestore ricaverà dalla commercializzazione dell’immobile, detratti dei costi diretti correlati (costi condominio gestione immobile, manutenzioni effettuate, provvigioni di agenzia, consumi, ecc.). Verrà comunque assicurato un rendimento minimo garantito pari al 2% annuo del prezzo di acquisto; tale importo verrà ridotto del pro-quota relativo all’eventuale uso proprio dell’immobile, secondo le relative carature millesimali elaborate anche in funzione delle settimana scelte.
• Manutenzione ordinaria a carico conduttore
• Tasse comunali a carico proprietario.

F.A.Q. per Contratto Messa a Reddito

• Qual è l’importo delle spese condominiali da pagare?: “le spese condominiali ordinarie sono già comprese nei c.d. “Servizi Condominiali” che verranno addebitate agli utilizzatori dell’immobile. Per gli eventuali periodi di uso proprio saranno direttamente a carico del proprietario. Resteranno a carico del proprietario le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile e gli oneri condominiali straordinari, il cui importo non è oggi determinabile in quanto si tratta di nuova costruzione. E’ pertanto ragionevolmente prevedibile che tali oneri straordinari interverranno solo tra diversi anni”
• Le settimane di godimento sono solo nell’arco della stagione estiva ( maggio – settembre ) o anche in periodi diversi?: “ il periodo di utilizzo in proprio, di durata fino a 3 settimane, è previsto nella stagione estiva; nel restante periodo, qualora la struttura sia operativa, l’uso proprio sarà consentito previa intesa col gestore e  con pagamento consumi e altri costi (pro quota manutenzione arredi e corredi).”
• Le settimane devono essere consecutive o possono anche essere ripartite nell’arco della stagione/anno: “anche ripartite”
• A quanto potrebbe ammontare il 70% dei ricavi (al netto dei costi correlati)? “tale rendimento dipende da molteplici fattori:
  • Le settimane di apertura estiva: allo stato l’appartamento verrà commercializzato per 17 settimane, ma è prevedibile che col tempo possano arrivare sino a 28
  • La percentuale di riempimento medio, che varia al variare dell’andamento del turismo;
  • La percentuale di clientela intermediata da un’agenzia: l’agenzia ha un costo medio pari al 25% del ricavo, mentre il cliente che si rivolge direttamente alla struttura è tutto ricavo netto dell’immobile;
  • La scontistica applicata sulle tariffe RAC fissate; tale scontistica è variabile in funzione del riempimento, e può arrivare –a titolo indicativo- fino al 50% in periodi di bassa stagione; la media degli sconti si colloca usualmente LE attuali tariffe RAC sono (formula Residence): Formula Residence

Le tariffe in formula residence sono a settimana su base doppia ed includono le utenze, la biancheria e le pulizie bisettimanali

• Il costo dei servizi (c.d. “condominio”) resi ai clienti, pari a circa 90 euro a settimana per i bivani e trivani.

Alla luce di tali premesse, e a valere per un bivano,  si può ipotizzare un conteggio, basato sulle 17 settimane di apertura. L’incassato massimo sarebbe di circa 12,3keuro. Per cui, detratto il condominio pari a 90 euro per 17 settimane = 1,5keuro, detratto il 30% in favore del gestore, restano 10,8keuro. Applicando il 25% di provvigione di agenzia sul 50% dell’incassato, ipotizzando un riempimento medio del 60% (tenendo però conto che nel periodo di altissima stagione tale percentuale è pari a quasi il 100%) e tenendo conto di una scontistica media del 25%, si potrebbe arrivare ad una cifra di circa 4K euro. Tutto ciò, sviluppato su 17 settimane solamente. Con 5 settimane in più (ancorché non in alta stagione), è possibile che i 4kkeuro possano ragionevolmente aumentare di almeno 1500/2000  euro l’anno. Tenuto conto che si tratta di una redditività che si svilupperà su di un lungo periodo, essa sarà significativamente influenzata dalla dinamica dei prezzi al pubblico nei prossimi anni, che, tenendo conto della posizione ottima degli appartamenti, auspichiamo ampiamente favorevole. Ovviamente tali considerazioni hanno natura puramente indicativa.